Недвижимость в Греции: все о покупке объекта недвижимости для “Золотой визы”

Греческая “Золотая виза” считается выгодным статусом для иностранцев – оформив такой ВНЖ, зарубежный гость через 5 лет может претендовать на постоянное резидентство Греции, а еще через 3-5 лет сможет стать гражданином гостеприимной, европейской страны. Вместе с главным инвестором вид на жительство получают его дети до 21 года, супруга и родители с обеих сторон. Оформление документов занимает примерно 3-4 месяца. Именно поэтому недвижимость в Греции пользуется пристальным вниманием со стороны иностранных инвесторов – ведь главным условием участия в программе “Золотая виза” является покупка объекта недвижимости. 

Недвижимость в Греции: ВНЖ “Золотая виза”

Чтобы получить этот статус ВНЖ, зарубежный инвестор обязан вложить в приобретение недвижимости:

• Минимум 800 тысяч евро за объект, находящийся в популярных туристических регионах страны – имеются в виду Афины, острова Крит, Санторини и пр.;
• Минимум 400 тысяч за дом, квартиру или виллу в не особо востребованных муниципалитетах;
• Минимум 250 тысяч евро – если вы покупаете недвижимость в регионе, который не пользуется особым вниманием зарубежных инвесторов;
• Также за 250 тысяч евро можно приобрести здание, имеющее историческую ценность с условием его обязательной реставрации. При этом следует тщательно просчитать стоимость такого рода работ и собственные ресурсы, ибо без выполнения этого требования вам просто не продлят ВНЖ через 5 лет. 

Кроме того, в марте этого года правительство Греции ввело так называемый переходной период до 31.08.2024 г., в течение которого даже недорогую недвижимость в Греции у моря в любом регионе разрешено купить по старым ценам – вам необходимо лишь внести задаток в размере 10% от общей стоимости объекта и до 31.12.2024 г. завершить сделку купли-продажи.

Наконец, прежние цены (250-500 тысяч евро) остаются действительными для промышленных зданий, если вы собираетесь перестроить их в жилые объекты – при этом не имеют значения ни регион расположения недвижимости, ни ее площадь. Единственная трудность этого способа приобретения объекта недвижимости состоит в том, то найти подобные здания довольно трудно, они пользуются огромным спросом на рынке. 

Почему стоит купить недвижимость в Греции под программу “Золотая виза”?

Статус ВНЖ Греции дает право на беспрепятственное перемещение государствами Евросоюза и Шенгенской зоны, смену налогового резидентства, и в конце концов – на комфортную жизнь в гостеприимной стране с высоким уровнем безопасности, теплым климатом, интересными достопримечательностями. 

Кроме того, для граждан постсоветских стран лучше иметь некий “запасной аэродром”, куда можно мгновенно переместиться в случае непредвиденных неприятностей – гражданские и военные конфликты, экономические кризисы, резкие изменения в законодательстве в любой момент могут осложнить вашу жизнь. Именно поэтому ВНЖ “Золотая виза” Греции пользуется спросом у предусмотрительных бизнесменов СНГ.

Налоги на недвижимость в Греции для иностранцев

В Элладе вам придется платить следующие налоги, связанные с недвижимостью:

• Налог на смену права собственности оплачивается одноразово при покупке объекта, составляет 3,09%;
• Налог за использование объекта недвижимости состоит из основной (10-12 евро за 1кв.м площади) и дополнительной (если стоимость жилья составляет более 300 тысяч евро – вы платите 0,5-1% от стоимости) частей, вносится раз в год;
• Отдельные муниципальные налоги отличаются ставками в зависимости от местоположения объекта и составляют 0,025-0,035%, рассчитываются по стоимости недвижимости в кадастровом реестре.  

Муниципальный налог на недвижимость в Греции обычно оплачивается вместе со счетом за использованное электричество. 

Недвижимость в Греции: как происходит купля-продажи 

Прежде, чем делать инвестиции в недвижимость Греции, полезно знать основные этапы этого процесса:

1. Посмотреть типичные предложения можно на специализированных сайтах по купле-продажи квартир и домов в Греции, например, Недвижимость за границей или Недвижимость в Греции и т.д. Лицензированные иммиграционные агентства практические всегда предоставляют услугу подбора недвижимости под конкретную инвестиционную программу, поэтому разумнее всего принимать решение после консультаций с профессионалами.
2. Далее вы связываетесь с греческим риелтором, получаете банковский номер AFM, переводите на особый банковский счет 1% стоимости объекта, а после юридической проверки недвижимости оплачиваете налог на смену права собственности – он составляет 3.09%. Весь этап строго контролируется государственным юристом, что гарантирует прозрачность сделки.
3. На третьем этапе обычно составляется предварительный договор с уплатой 40-60% стоимости объекта – после перечисления этой суммы на счет продавца вы можете начать пользование недвижимостью.
4. Подписание основного договора купли-продажи происходит при участии юриста и нотариуса, на этом этапе вы передаете оставшуюся плату. Далее вам придется зарегистрировать покупку в земельном архиве и внести объект в кадастровый реестр, после чего вы становитесь полноправным владельцем купленной недвижимости.

Стоимость оформления обычно составляет примерно 10% от стоимости объекта – сюда входит оплата работы нотариуса, юриста, риелтора, уплата налога на смену собственности и регистрации сделки. Договоры составляются в двух экземплярах, на греческом и вашем родном языке, иногда требуется также оформить разрешение на покупку недвижимости, если объект располагается в приграничных регионах – разрешение выдается в течение 1-2 недель. 

Сколько стоит недвижимость в Греции?

Разброс цен на квартиры и дома в Элладе очень большой, поэтому сегодня каждый потенциальный покупатель сможет выбрать для себя оптимальный вариант. Наиболее дорогие квартиры и дома традиционно расположены в Афинах – здесь не редкость вилла за 12-20 миллионов евро или двухкомнатная квартира за 100 тысяч. Хотя именно в Афинах вы также можете найти недорогое однокомнатное жилье за 15-20 тысяч евро. 

Для участия в программе “Золотая виза” вам необходимо приобрести объект определенной стоимости – вы сможете затем сдать его в аренду, но только в долгосрочную. 

Пользуется спросом не только вторичное жилье, но и новая недвижимость Греции от застройщика, промышленные помещения, которые можно переделать в квартиры, офисные центры, торгово-выставочные комплексы и пр. 

Примерная стоимость недвижимости в Греции в 2024 г.:

• Квартиры площадью 40-60 кв. м в Коринфе – примерно 40-50 тысяч евро, а в Пелопоннесе апартаменты 70-80 кв.м стоят 150-170 тысяч евро;
• Коттедж в 100 кв. м. на полуострове Халкидики оценивается в 300 тысяч евро, зато аналогичное жилье в Коринфии можно купить за 130 тысяч евро;
• На острове Крит цена за 1 кв. м. жилплощади колеблется в пределах 2.5-3.5 тысяч евро, тогда как на Родосе стоимость кв. м. составляет 1.7-2.3 тысячи евро. 

Традиционное высокие цены на любую недвижимость сохраняются в столице Греции, в Афинах, а также в популярных туристических регионах – например, в Салониках, Ираклионе и т.д. 

Также стоимость недвижимости напрямую зависит от физического состояния выбранного объекта – учитывается степень износа, необходимость ремонта и так называемая энергоэффективность здания. 

Сертификат энергоэффективности: что это такое

ЕС принимает последовательные меры по снижению тепловых выбросов в атмосферу, поэтому в оборот был введен такой обязательный документ при купле-продажи любой недвижимости, как сертификат энергоэффективности здания. 

Документ выдается сертифицированным инженером, который изучает все аспекты отопления дома (вид обогрева, количество оконных и дверных проемов, наличие утепляющих панелей и пр.) и определяет оптимальный расход энергии. 

На основании проведенных расчетов зданию присваивается определенная категория энергоэффективности – всего их 7 и постепенно планируется запретить куплю-продажу домов с коэффициентом эффективности ниже категории В (после 2040 г.) Оформление такого сертификата стоит в среднем 150-200 евро, выдается он в течение 7-14 дней, а отказ оформлять документ повлечет за собой довольно внушительный штраф для владельца здания – до 10 тысяч евро.

Между тем, эксперты рынка недвижимости считают, что более 60% зданий Греции обладают крайне низкими показателями энергоэффективности и потому их ремонт с целью утепления станет большой проблемой – ведь такая недвижимость в Греции преимущественно принадлежит людям с низкими доходами. Это означает, что огромный сегмент рынка недвижимости будет исключен из оборота, что создаст дефицит доступных к купле-продажи зданий.  В свою очередь, такое положение вызовет рост цен на недвижимость в Греции, поэтому разумнее инвестировать средства в покупку и ремонт объектов именно сейчас.