Центробанк Греции представил свежие данные по изменению индексов цен на жилую недвижимость за 2024 год. Согласно опубликованному отчету, рынок продолжил показывать стабильный рост, находясь под воздействием как внутренних экономических процессов, так и внешних факторов. В этом материале проанализируем, как изменялась стоимость жилья в разных регионах страны, какие сегменты показали наибольший рост и что это может означать для потенциальных покупателей и инвесторов.
Как менялась динамика цен на квартиры в течение 2024 года?
В последнем квартале 2024 года темпы годового роста цен на квартиры слегка замедлились, достигнув отметки 6,6%. Для сравнения: в первом квартале показатель составлял 10,8%. В целом за 2024 год среднегодовой рост цен на квартиры составил 8,7%, что ниже уровня 2023 года, когда он достигал 13,9%.
Одной из причин снижения темпов стало замедление инфляции – по итогам 2024 года она составила 4,4%, что на 3 процентных пункта меньше, чем годом ранее.
За весь год в стране было зарегистрировано 930,2 тыс. сделок с недвижимостью. Из них 65,2% пришлись на квартиры, 18,5% – на частные дома, 6,2% – на двухуровневые квартиры, также известные как мезонеты, 6,1% – на земельные участки под строительство и 4,0% – на другие виды объектов.
Если учитывать инфляцию, то в реальном выражении рынок демонстрирует устойчивый рост на уровне 5–6% ежегодно уже на протяжении семи лет.
Таким образом, несмотря на некоторое снижение темпов роста, рынок жилья в Греции по-прежнему демонстрирует стабильность. Постоянный реальный рост цен на квартиры делает недвижимость в стране привлекательным долгосрочным активом для инвесторов.
Первичка или вторичка: где цены растут стабильнее?
При сравнении темпов роста цен на первичное и вторичное жилье в Греции становится очевидно: несмотря на то что квартиры в новостройках уже значительно дороже, чем на вторичном рынке, именно они демонстрируют более устойчивый рост цен.
По итогам 2024 года стоимость новых квартир выросла в среднем на 10,1%, тогда как в 2023 году этот показатель составлял 12,9%. В то же время квартиры на вторичном рынке подорожали на 7,8% в 2024 году по сравнению с 14,5% годом ранее.
Интересно, что первичный рынок оказался одним из немногих сегментов, где рост цен не замедлился даже в конце года: в четвертом квартале 2024 года новостройки подорожали на 9,1%.
Чем обусловлена такая динамика? Разница в темпах роста между новыми и старыми квартирами объясняется рядом факторов:
- Качество и современные стандарты. Новые объекты возводятся с использованием передовых технологий и отвечают современным требованиям по качеству и энергоэффективности. Такие объекты не нуждаются в масштабной реконструкции или модернизации, в отличие от многих квартир на вторичном рынке. Это делает новостройки особенно привлекательными как для собственного проживания, так и для долгосрочных инвестиций;
- Увеличение затрат на строительство. Постепенный рост цен на строительные материалы, инженерные системы и рабочую силу приводит к удорожанию возведения новых объектов. Все эти издержки включаются в конечную стоимость жилья, что способствует дальнейшему росту цен на первичном рынке;
- Износ и слабое обновление вторички. Многие объекты на вторичном рынке требуют капитального ремонта и не соответствуют современным стандартам энергоэффективности. Это снижает их привлекательность и ограничивает потенциал ценового роста;
- Высокий спрос при ограниченном предложении. Новостройки остаются особенно привлекательными в популярных локациях – крупных городах и туристических центрах, где спрос со стороны местных жителей и иностранных инвесторов стабильно высок. В отличие от вторичного фонда, который нередко требует серьезной реконструкции и не отвечает современным стандартам, новые квартиры обеспечивают высокий уровень комфорта и энергоэффективности, что делает их особенно привлекательными для покупателей и инвесторов.
Таким образом, первичный рынок в Греции продолжает демонстрировать более устойчивые темпы роста, несмотря на общую тенденцию замедления.
Какие регионы Греции показывают наибольший рост цен на недвижимость?
Анализ региональной динамики цен на квартиры в Греции показывает следующие годовые темпы роста:
- Афины – 8,2%;
- Салоники – 11,2%;
- Прочие города – 7,1%;
- Другие регионы страны – 10,6%.
Несмотря на разницу в темпах роста, самая высокая стоимость жилья по-прежнему фиксируется в южной части Афин – в среднем 3750 евро/м². На втором месте – остров Самос с ценой до 3500 евро/м². В Салониках жилье стоит примерно 2000 евро/м².
Динамика цен на квартиры в Греции за 2023–2024 годы: региональный разрез и влияние возраста недвижимости
* Индексы цен на жилье, публикуемые Банком Греции, формируются на основе детализированных данных, которые с 2009 года предоставляют все кредитные организации, действующие в стране. Сбор информации осуществляется Отделом анализа рынка недвижимости в соответствии с постановлением № 2610/31.10.2008, утверждённым управляющим Банка Греции.
Тенденции на греческом рынке недвижимости: доходность от аренды и доля иностранных инвестиций
Иностранцы продолжают активно инвестировать в недвижимость Греции, особенно в туристические объекты, что оказывает значительное влияние на рост цен в этом сегменте. По оценкам, на рынок жилья ежегодно приходится от 20% до 35% всех прямых иностранных инвестиций в страну.
В 2024 году доля сделок с участием иностранных граждан достигла примерно 80% от общего объема операций с недвижимостью. При этом 2023 год стал рекордным: иностранные вложения в сектор недвижимости достигли 3 миллиардов евро, что составляет 85% всех внешних инвестиций в экономику Греции (для сравнения: в 2022 году этот показатель составлял 68%, а ранее – менее 40%).
Несмотря на устойчивое сокращение доли греков среди владельцев жилья, местные физические лица по-прежнему продолжают владеть свыше 60% рынка.
Что касается доходности, то средний уровень рентабельности от аренды жилья в Греции в 2024 году составил 4,70%. В центральных районах Афин этот показатель колеблется от 3,73% до 8,25%, при среднем значении 4,99% в четвертом квартале. В Салониках диапазон составляет от 2,94% до 6,32%, со средней доходностью 4,32%.
Как программа “Золотая виза” влияет на стоимость жилья и динамику рынка недвижимости в Греции?
Программа “Золотая виза” в Греции продолжает оставаться лидером на европейском рынке инвестиционной иммиграции и значительно влияет на сектор недвижимости страны. Хотя программа предусматривает различные формы инвестиций, большинство участников выбирают покупку недвижимости как основной способ получения ВНЖ.
Согласно оценкам аналитиков издания Ekathimerini, за последние два года около 10,77% всех транзакций на рынке недвижимости Греции были напрямую связаны с программой “Золотая виза”.
Пик активности пришелся на 2023 и 2024 годы – именно в этот период количество заявлений на получение ВНЖ Греции достигло максимальных значений. По официальной информации Министерства миграции и налоговой службы, примерно каждое десятое приобретение недвижимости напрямую связано с участием в программе “Золотая виза”.
В 2023 году было подано 8477 заявок, а в 2024 году – 9289. Минимальный совокупный объем вложений по этим сделкам оценивается в 4,44 миллиарда евро. Однако эксперты предполагают, что фактическая сумма значительно выше, так как множество объектов приобретались по цене, превышающей установленный минимальный порог в 250 000 евро. За два года объем всех операций на рынке недвижимости Греции составил 41,2 миллиарда евро, включая 18 миллиардов в 2023-м и 23,2 миллиарда в 2024 году.
