Недвижимость в Греции для последующей сдачи в аренду

Туристический сезон в Греции в 2025 г. ознаменовался новым ростом цен на аренду недвижимости – этому способствовало продолжение массовой активности иностранных покупателей и одновременное снижение темпов строительства новых объектов.

Недвижимость в Греции пользуется неизменно высоким спросом как у местного населения, так и у приезжих туристов, поэтому вложение средств в приобретение апартаментов или виллы здесь характеризуется хорошим уровнем окупаемости и прибыльности – показатели колеблются в пределах 6-13%. Около половины объектов греческой недвижимости приобретаются с целью последующей сдачи их в аренду, и эта тенденция по прогнозам экспертов рынка будет сохраняться еще долго.

Недвижимость в Греции: общие сведения, классификация, особенности

Как и везде, недвижимость в Греции делится на жилую и нежилую (коммерческую) – кроме того, каждый из этих секторов включает первичные и вторичные объекты. Недвижимость Греции от застройщика доступна к продаже не только местным жителям, но и зарубежным покупателям – они даже могут оформить ипотечный кредит на определенных условиях. Потенциальным иностранным покупателям рекомендуют обращаться в риелторские агентства и нанимать юриста для отслеживания сделки – в Греции в последнее время участились скандалы, связанные с постройкой жилых зданий и комплексов.

При покупке вторичной недвижимости в Греции возникает намного меньше различных нюансов и “подводных камней”, однако юридическая поддержка остается необходимой опцией – только лицензированный адвокат сможет проверить недвижимость на предмет задолженности, нахождения в залоге, во владении конкретным лицом и т.д. Именно поэтому зарубежным покупателям лучше всего обращаться к сертифицированным агентам, которые предоставляют всю необходимую информацию и располагают контактами проверенных юристов, риелторов и застройщиков Греции. 

Особенностями греческого рынка недвижимости эксперты считают:

• Большое количество устаревших объектов – здания, построенные более 100 лет назад, превалируют, например, в Центральной Греции, в столичном регионе и т.д.;
• Введение обязательных норм Евросоюза в сфере теплоизоляции повышает затраты владельцев на необходимые ремонтно-отделочные работы;
• Возможность оформления ВНЖ в Греции за недвижимость привлекает на рынок огромное количество иностранцев, поэтому стоимость объектов, подходящих под условия соответствующей миграционной программы, постоянно растет;
• Внушительная часть жилой недвижимости Греции рассчитана на прием зарубежных туристов – отсюда возникло превалирование краткосрочной аренды над долгосрочной. Однако здесь хорошо развита сеть управляющих компаний, которые берут на себя заботу о вашей вилле или квартире – вы заключаете с компанией договор на долгосрочную аренду, регулярно получая свою прибыль, а компания самостоятельно ищет клиентов и несет ответственность за состояние объекта.

Сколько стоит недвижимость в Греции? Сравнительно дешевле, чем в Германии или Франции, однако цены на объекты постоянно растут.

Стоимость недвижимости в Греции 2025 зависит от многих факторов:

1. Расположение объекта – условно Грецию можно поделить на регионы, привлекательные для туристов и на не особо посещаемые районы. Интересно, что некоторые острова Эллады гораздо более многолюдны в “высокий сезон”, чем некоторые области материковой Греции. Аренда недвижимости в Греции на островах, типа Крита стоит дороже, как и недвижимость в Греции на берегу моря в сравнении с аналогичными объектами в глубине страны;
2. Состояние объекта – при формировании стоимости недвижимости играет роль возраст здания, наличие коммуникаций, качество ремонта, соответствие нормам инженерии и т.п. Особенно актуальным этот фактор является для столичного региона, где вторичная недвижимость значительно превышает первичку – перед заключением сделки вы должны будете знать приблизительную стоимость необходимых ремонтных работ;
3. Наличие инфраструктуры – если вы планируете приобрести недвижимость в Греции для собственного проживания, то вам понадобятся супермаркеты, автостоянки, кафе, школы, детсады, медучреждения в шаговой или транспортной доступности. Несмотря на развитие логистики, некоторые регионы страны остаются сравнительно изолированными в определенное время года. Например, отдельные поселения в горах или на мелких островах Греции. При этом, цены на недвижимость в таких регионах минимальны, а для участия в инвестиционной программе “Золотая виза” для этих районов установлен порог в 250 или в 400 тысяч евро (точная сумма инвестиции зависит от конкретного региона). 

Кроме перечисленных факторов, важным считается также размер налогов на недвижимость в Греции для иностранцев:

• Ежегодный налог на недвижимость в Греции составляет от 2 до 13 евро/1м2;
• При покупке недвижимости уплачивается налог в 3,09% от стоимости объекта, кроме того, покупатель вносит плату за регистрацию в кадастровом списке (68%), нотариальный сбор (максимум 1%), комиссию риелтору (2-5%), оплачивает услуги юриста (2%);
• При сдаче в аренду и получении дохода до 12 тысяч евро в год владелец объекта платит налог в 15%, при доходе до 35 тысяч/год – 35%, а все, что выше этого показателя, оплачивается в расчете в 45%;
• Региональный налог на недвижимость в Греции колеблется в пределах 0,025-0,035% от стоимости объекта – обычно он включается в счет за пользование электричеством;
• Дополнительный налог не оплачивают отдельно – если стоимость вашей квартиры или виллы составляет более 300 тысяч евро, то необходимые сведения об уплате этого налога будут включены в основной ежегодный налог за пользование недвижимостью.

Возросший интерес иностранных инвесторов к покупке греческой недвижимости объясняется в первую очередь возможностью получения ВНЖ “Золотая виза”, с условиями которой полезно ознакомиться перед заключением сделки.

ВНЖ за недвижимость в Греции

Инвестиционная программа Греции с предоставлением вида на жительство содержит следующие требования к претендентам на статус:

1. Будущий инвестор должен быть совершеннолетним, не иметь уголовного прошлого и судебных и санкционных преследований в настоящем, а также не иметь опасных инфекционных заболеваний;
2. Заявитель должен купить недвижимость в Греции, минимальная стоимость которой составляет 250 тысяч евро. Если приобретаемый объект находится в популярном у туристов регионе (таких регионов 36, среди них – Афины, Салоники, Миконос, Санторини), то требуемая стоимость возрастает до 800 тысяч, если же регион не такой посещаемый – то до 400 тысяч евро. Цена в 250 тысяч евро предусмотрена для недвижимости, представляющей историческую ценность и нуждающуюся в ремонте, а также для нежилых помещений, которые планируется перестроить в жилье;
3. Участник инвестиционной программы оплачивает все налоги, предусмотренные законодательством Греции, вносит необходимые платежи нотариусу, адвокату, риелтору, лицензированному агенту и т.д.

Срок оформления статуса ВНЖ “Золотая виза” составляет 3-6 месяцев, карта выдается на 5 лет, потом возможно продление на тот же период. В заявку разрешается включить супругу(а), детей до 21 года и родителей.

Сделав инвестиции в недвижимость Греции и получив ВНЖ “Золотая виза”, вы сможете пользоваться безвизовым режимом посещения всех европейских стран, а прожив в безопасной и гостеприимной Элладе 5-8 лет, вы получаете право на греческое гражданство. 

“Золотую визу” легче, проще и быстрее оформить через лицензированного агента – в программе существуют нюансы и условия, которые сложно предусмотреть и выполнить человеку, не посвященному в греческие реалии. К примеру, к инвестиционному объекту недвижимости выдвигаются определенные требования, а самостоятельный выбор региона и объекта, преодоление бюрократических процедур, изучение налоговой политики и пр. занимают слишком много времени

Где лучше покупать недвижимость в Греции для последующей сдачи в аренду?

Для более наглядной картины, характеризующей рынок недвижимости Греции, рассмотрим сравнительную таблицу – насколько отличается стоимость объектов и стоимость аренды жилья на материке и на некоторых островах Греции:

Как видим, разброс цен на недвижимость в Греции и ее аренду в разных регионах довольно существенный, однако в каждом греческом городе возможно найти как роскошное жилье (виллы, таунхаусы и коттеджи и другую недвижимость в Греции возле моря), так и более скромные, бюджетные квартиры или дома. Самыми популярными локациями при покупке недвижимости неизменно остаются Афины, Салоники, Халкидики, о. Крит – спрос на объекты здесь постоянный и довольно высокий. 

Столичная недвижимость отличается дорогим жильем в районе Афинской Ривьеры и сравнительно бюджетными ценами на севере города. Для иностранных покупателей недвижимости, желающих зарабатывать на аренде, существуют следующие возможности:

1. Покупка небольшой квартиры для последующей сдачей в посуточную аренду – стоимость объекта составит 50-70 тысяч евро, прибыльность прогнозируется в пределах 10-13%. Если квартира располагается рядом с вузом, то ее можно сдать в долгосрочную аренду студентам – однако привлечение управляющей компании снизит вашу прибыль;
2. Покупка апартаментов в Афинах, Салониках с последующей сдачей в долгосрочную или в посуточную аренду – стоимость такого объекта составляет минимум 100 тысяч евро, прибыльность достигает 6% годовых;
3. Покупка нежилого помещения с целью переоборудования в жилье с последующей сдачей в аренду – на рынке недвижимости Греции масса подобных предложений, поэтому вы сможете подобрать прекрасный вариант. К примеру, полуподвальное помещение в центре Афин стоит около 20-30 тысяч евро, а после реновации стоимость вырастает минимум на 30%. Доходность аренды таких квартир достигает 10-13% годовых, аренда возможна как посуточная, так и долговременная.  

Инвестиции в недвижимость в Греции с целью последующей сдачи в аренду предлагается экспертами рынка как способ получения стабильного, гарантированного дохода. Цены на недвижимость в Греции продолжают расти, а поток туристов, релокантов и студентов не иссякает, как внутренний спрос на жилье. Однако важно учитывать, что согласно обновленным правилам программы “Золотая виза” Греции, недвижимость купленную “под программу” запрещено сдавать в краткосрочную аренду. 

Инвестиции в недвижимость Греции: преимущества и “подводные камни”

Среди несомненных плюсов покупки греческой недвижимости выделим следующие аспекты:

• Проживание в одной из самых безопасных и климатически комфортных стран мира;
• Оформление легального статуса ВНЖ за инвестиции в недвижимость, а через 8 лет – возможность получения гражданства;
• Сдача жилья или коммерческое помещения в долгосрочную аренду и получение стабильного дохода, а также компенсация расходов – прибыльность от аренды составляет 6-13% годовых;

Из возможных проблемных нюансов при покупке недвижимости Греции можно отметить:

• Недобросовестность отдельных застройщиков;
• Высокую стоимость возможных ремонтных работ;
• Сложность и длительность бюрократических процедур, связанных со сделкой;
• Строгость фискальных органов в плане взимания налогов на недвижимость.

Понятно, что все эти “подводные камни” легко можно обойти, обратившись за помощью в лицензированное миграционное агентство, сотрудники которого располагают базой проверенных и надежных застройщиков, риелторов и юристов Греции. Вас проконсультируют по всем актуальным вопросам, порекомендуют наиболее подходящий объект недвижимости для покупки и окажут помощь в открытии банковского счета в Греции, в уплате налогов, в оформлении ипотеки и т.д.